Kennisbank – belangrijke informatie voor eigenaren en kopers over woonboerderijen

Inhoudsopgave:

1. Bestemmingen en woonboerderijen

2. Paarden en woonboerderijen

3. Monumenten en woonboerderijen

4. De bouwkundige staat van woonboerderijen

5. Vergunningvrij bouwen en verbouwen bij woonboerderijen

6. Overdrachtsbelasting bij woonboerderijen

 

1. Bestemmingen en woonboerderijen

 

Waar kan ik de bestemming vinden?

De gemeente is verantwoordelijk voor het opmaken van een bestemmingsplan. Je kunt dus het beste contact opnemen met de gemeente waar de woning of woonboerderij is gelegen.

Veel bestemmingsplannen zijn tegenwoordig digitaal. U kunt ze raadplegen via de website ruimtelijkeplannen.nl

 

Wat is de bestemming?

Als je het bestemmingsplan bekijk zie je verschillende kleuren. Iedere kleur staat voor een bepaalde bestemming. Een geel vak is bijvoorbeeld voor Wonen. Een paars vak voor Bedrijven. In de legenda van het bestemmingsplan staat wat de bestemming is.

 

Wat betekend een Woonbestemming?

Als de woning een woonbestemming heeft dan mag je het gebruiken als een woning. Vaak geeft het bestemmingsplan ook aan met hoeveel huishoudens of gezinnen je er mag wonen. Het is dus niet zomaar toegestaan om met meerdere gezinnen in één huis te gaan wonen.

Ook mag niet zomaar een woning splitsen om er twee woningen van te maken.

Wil je met meerdere huishoudens in een woonboerderij gaan wonen neem dan contact op met de gemeente om dat te bespreken.

 

Wat betekend een Agrarische bestemming?

Als de woonboerderij een agrarische bestemming heeft dan moet je het voor agrarische doeleinden gebruiken. Kortgezegd komt het erop neer dan je hoofdinkomen komt uit agrarische activiteiten.

 

Een woonboerderij staat te koop met een Agrarische bestemming. Kan ik er wonen?

Als een woonboerderij of een boerderij te koop wordt aangeboden met een Agrarische bestemming dan mag je er formeel niet wonen. Je moet het gebruiken zoals de bestemming dat aangeeft. In dit geval dus als Agrarisch. Wil of kun je dat niet dat moet het bestemmingsplan gewijzigd worden. Hiervoor kun je via de gemeente een wijziging indienen om het bestemmingsplan aan te passen. Dit neemt enige tijd in beslag en kost gemiddeld zo’n 10.000 euro (per gemeente sterk verschillend).

Waar je eveneens rekening mee moet houden is dat als je wilt gaan verbouwen je eerst de bestemming moet hebben gewijzigd. Anders wordt de bouwaanvraag door de gemeente ‘aangehouden’.

Toch zou je nu al kunnen kopen!

Je zou onder voorwaarden toch nu al een boerderij kunnen kopen. Ons advies is om als ontbindende voorwaarde op te nemen dat de gemeente bereid is om de bestemming om te zetten. Hiertoe kun je een ‘in principe verzoek’ indienen bij de gemeente. De gemeente geeft hierop aan of ze in principe bereid zijn om mee te werken om de bestemming om te zetten naar Wonen. Je moet later alsnog een bestemmingswijzing aanvragen en dan zouden alsnog belanghebbenden bedenkingen kunnen indienen. Laat je in deze gevallen bijstaan door een deskundige.

 

Krijg je een hypotheek bij een Agrarische bestemming?

Je zou een hypotheek kunnen krijgen afhankelijk van je eigen financiële situatie. Als de woning een agrarische bestemming heeft zullen veel geldverstrekkers je geen hypotheek geven. Je krijgt ook geen NWWI-taxatie rapport. Een boerderij of woning met een agrarische bestemming is dus wel te financieren maar veel lastiger als woningen met een woonbestemming. Houdt er ook rekening mee dat geldverstrekkers meestal geen 100% van de koopsom financieren.

 

Ik wil met twee gezinnen een woonboerderij kopen. Kan dat?

Belangrijk bij deze vraag is de bestemming. Wat geeft die aan. Hoeveel wooneenheden zijn er?

Hoewel het in praktische zin vaak mogelijk is om een boerderij met twee of meerdere gezinnen te bewonen mag het in juridische zin (helaas) vaak niet.

Er zouden enkele mogelijkheden zijn:

  • inwoning: bij een inwoon situatie woont het ene gezin als het ware bij het andere gezin in. Onder voorwaarden kan een gemeente daar toestemming voor geven. Zo stellen zij vaak als eis dat vanaf de buitenzijde niet te zien is dat achter de centrale voordeur er twee gezinnen wonen. Ook moet er een interne doorgang zijn van de ene ruimte naar de andere ruimte. In deze situatie zal de hoofdbewoner de hypotheek hebben. De inwoner betaald aan de hoofdbewoner en vergoeding.
  • mantelzorg: steeds meer gemeenten geven onder voorwaarden toestemming om iemand die mantelzorg nodig heeft op te nemen in je woning. Er zijn zelfs gemeenten die een zogenaamde pre-mantelzorg kennen.
  • één huis met meerdere gezinnen/huishoudens. In deze situatie behoud je één woning die je met meerdere gezinnen of huishoudens gaat bewonen. Vaak staat in het bestemmingsplan met hoeveel huishoudens je er mag wonen. Meestal is dat één. Je moet de gemeente dus vragen of je er met meerdere huishoudens mag wonen. Overigens weten veel gemeenten zelf niet wat je precies onder een huishouden of een gezin moet verstaan. Een andere uitdaging hierbij is het verkrijgen van een hypotheek. Het krijgen van een hypotheek op verschillende namen voor hetzelfde onderpand zal door de meeste geldverstrekkers niet worden geaccepteerd. Een oplossing is om met z’n allen één hypotheek te nemen waarbij iedereen hoofdelijk aansprakelijk is.
  • splitsen in twee of meer huizen. Als de gemeente mee wil werken aan het splitsen van de boerderij dan kun je dit in praktische zin verder uitvoeren. De gemeente zal er overigens ook voorwaarden aan verbinden. Denk aan het plaatsen van een brandmuur. Een eigen toegang, eigen nutsvoorzieningen en dergelijke. Ook zal in veel gevallen het kadaster een nieuwe uitmeting moeten doen. Ieder deel kan een eigen hypotheek vestigen.

 

Wat is een plattelandswoning?

Er zijn veel oude agrarische bedrijfswoningen. Vaak is dit een zogenaamde tweede bedrijfswoning.

Deze woning staat vaak dicht bij een agrarisch bedrijf. Als je de bestemming hiervan zou wijzigen naar een woonbestemming dan heeft dat nadelige gevolgen voor het Agrarisch bedrijf. In veel gevallen is dat niet de bedoeling. Anderzijds wordt de woning vaak ook niet meer gebruikt voor het Agrarisch bedrijf. Om particuliere bewoning mogelijk te maken heeft de overheid het begrip ‘plattelandswoning’ in het leven geroepen.

Je zou kunnen zeggen dat in deze gevallen de woning van het agrarische bedrijf wordt gesplitst. De eigenaar/gebruiker van de woning weet dat hij in directe nabijheid zit van een agrarisch bedrijf en dat dit op zijn woongenot van invloed kan zijn.

 

 

2. Paarden en woonboerderijen

 

Hoeveel paarden mag ik bij mijn woonboerderij houden?

Dit is afhankelijk van de bestemming die het object heeft. Ingeval van een Woonbestemming mag je alleen hobbymatig paarden houden. Ook de inrichting is van belang. Soms staat het in het bestemmingplan hoeveel je als hobbymatig mag houden.

 

Heb je een vergunning nodig voor een paardenbak?

Ook dit is weer geregeld in het bestemmingsplan. Bij de ene gemeente is het hebben van een vergunning een verplichting bij de andere niet. Een bak wordt gezien als een ‘bouwwerk’. Meestal zal een omgevingsvergunning nodig zijn. Een dergelijke vergunning vraag je aan bij de gemeente. Dit geldt overigens ook voor de verlichting.

 

Wat is een paardenbak van 20 x 40 meter?

Dit is de afmeting van een officiële rijbak. 20 meter breed en 40 meter lang. Voor een aantal dressuurklassen is deze afmeting een officiële wedstrijdafmeting. Dit wordt voorgeschreven door de KNHS (Koninklijke Nederlandse Hippische Sportfederatie). Er zijn ook bakken die 20 meter langer zijn, dus 60 meter. Die zijn vaak voor hogere dressuurklassen.

 

Wat is belangrijk bij een paardenbak?

De bodem is het allerbelangrijkste. Er zijn verschillende bodems. Kijk eens op deze site van zandcompleet.nl. Een goede bak heeft in ieder geval een stabiele bodem. De stabiliteit wordt bepaald door vocht en het zandpakket. Je kunt vocht op twee manieren toevoegen. Als eerste door te sproeien, dus van bovenaf. Een andere mogelijkheid is water toevoegen van onderuit. In dat geval spreken we van een eb-en-vloed bodem.

 

 

3. Monumenten en woonboerderijen

 

Welke monumenten zijn er?

We kennen

  • Rijksmonumenten. Nederland heeft bijna 62.000 rijksmonumenten. Alle rijksmonumenten hebben een beschermde status. Er zijn wetten en regels, maar ook voordelen en subsidies. Ga naar de site monumenten.nl en lees er alles over. De kosten voor het instandhouden van het monument komen in aanmerking voor woonhuissubsidie. 
  • Gemeentelijke monumenten. Een gemeentelijk monument is een pand van regionaal of plaatselijk belang. Gemeenten kunnen zelf bepalen of ze een gebouw op de gemeentelijke monumenten lijst zetten.
  • Provinciale monumenten. Van de twaalf provincies in Nederland zijn er maar twee die provinciale monumenten hebben aangewezen. Noord-Holland en Drenthe.
  • Beschermd stads- of dorpsgezichten. Een beschermd gezicht is een gebied met een bijzonder cultuurhistorisch karakter.
  • Monumenten die staan op de werelderfgoed Unesco. Werelderfgoederen zijn culturele of natuurlijke monumenten die mondiaal gezien uitzonderlijk en onvervangbaar zijn.

 

 

4. De Bouwkundige staat van woonboerderijen

Een goede bouwkundige staat en toestand is natuurlijk belangrijk. Veel boerderijen zijn voorzien van een houten gebint constructie. Veel daken zijn riet gedekt. En vaak is er nog een mestkelder of septictank. Zeker bij het kopen en verkopen is het van groot belang om dit goed in beeld te hebben. Ons motto is: ‘weet wat je verkoopt’ en ‘weet wat je koopt, dat voorkomt problemen achteraf’.

Veel voorkomende bouwgebreken bij boerderijen. We noemen er slechts enkele:

  • aanwezigheid van houtworm en/of boktor
  • droogte scheuren in de gebinten of gordingen
  • houtverbindingen verschuiven of laten los
  • ínzakken van het houtwerk waardoor er spanning op de muren komt te staan
  • spatten van de kap
  • scheve muren – buitenmuur die uit het lood staat
  • scheurvorming in muren – kan in binnenmuren maar ook in buitenmuren
  • verzakkingen van vloeren – kan zowel de begane grond vloer zijn als een verdiepingsvloer
  • doorzakkende houten begane grond vloer – vaak zijn dan de balken verrot
  • last van optrekkend vocht
  • last van doorslaand vocht
  • slechte voegen
  • rotten van het riet – veel mos en algen aangroei
  • houtrot in kozijnen en/of deuren
  • aanwezigheid van asbest – in bijv. golfplaten, rookgasafvoeren, riolering of muren
  • doorbuigen van het dak

Vaak is er een goede oplossing of is het te accepteren. Weten wat er aan de hand is, de oorzaak vaststellen en dan kijken naar een oplossing is naar onze mening het belangrijkste.

 

 

5. Vergunningvrij bouwen en verbouwen bij woonboerderijen

Wat mag je uitbouwen? Mag je zomaar de stal of het achterhuis van een boerderij ombouwen tot woonruimte?

 

Vaak heb je een omgevingsvergunning nodig. Maar soms ook niet. Zo mag je vaak een dakkapel zonder vergunning plaatsen als je maar aan een aantal voorwaarden voldoet.

 

Alle vergunningvrije situaties staan in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Ook al zou het bouwwerk wat u wilt maken vergunningvrij zijn dan nog moet het voldoen aan het bouwbesluit. Een bouwwerk mag namelijk geen gevaar opleveren voor bewoner, gebruikers en de omgeving. Daarom heeft de overheid in het Bouwbesluit 2012 voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu vastgelegd. Een bouwwerk moet altijd voldoen aan die voorschriften.

De rijksoverheid heeft diverse brochures over vergunningvrij bouwen en verbouwen:

 

6. Overdrachtsbelasting bij woonboerderijen

Tarieven overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021.

 

Starters. Voor de aankoop van een woning door starters geldt een tarief van 0% als er aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

  • de starter koopt de woning om er zelf te gaan wonen
  • de starter heeft een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar
  • de startersvrijstelling is niet eerder toegepast
  • vanaf 1 april 2021; de woningwaarde is lager dan € 400.000,–

 

Woning hoofdverblijf. Als aan deze voorwaarden niet is voldaan, dan geldt er een tarief van 2%. Uiteraard moet de koper wel zelf de woning gaan bewonen.

 

Formulier aanvragen. Om voor de startersvrijstelling in aanmerking te komen moet de koper een formulier invullen. Dit dient voor het passeren te worden gedaan. De belastingdienst heeft hiervoor een speciaal formulier beschikbaar. Let op! Koop je een woning of woonboerderij samen en wil je voor deze startersvrijstelling in aanmerking komen dan moet iedere koper – alle personen dus – elk een eigen formulier invullen en ondertekenen.

 

Hoge tarief van 8% overdrachtsbelasting. Koopt u een woning voor een kind of is het een belegging, dan geldt het nieuwe hoogste tarief van 8%.

Hetzelfde geld bij aankoop van een vakantiewoning of een andersoortig pand, zoals een bedrijfspand of opslagruimte.

Ook voor zaken die niet gelijk met een woning worden gekocht vallen hieronder. En ook tuingrond en agrarische grond vallen onder dit tarief.

 

Let op! Koopt u een woonboerderij met een grote tuin en/of weiland? Houd er dan rekening mee dat er een splitsing moet worden gemaakt voor het vaststellen van de overdrachtsbelasting. Een deel (het woongedeelte) zal vallen onder de 2% (als u niet onder de startersvrijstelling valt) de rest wordt belast met 8%.

 

Overzicht (bron: belastingdienst):

  • Aankoop eigen woning als starter – 0%
  • Aankoop eigen woning als niet-starter – 2%
  • Aankoop woning niet voor zelfbewoning – 8%
  • Aankoop bedrijfspand 8%
  • Aankoop vakantiewoning 8%
  • Aankoop opslagruimte 8%
  • Aankoop prive-landbouwgrond 8%
  • Aankoop woonboerderij met weiland – 2% en 8%

 

Wanneer kunt u nog meer vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen?

Als u overdrachtsbelasting moet betalen, kunt u daar soms een vrijstelling voor krijgen. Dat kan onder bepaalde voorwaarden, als:

  • u zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen
  • onroerende goed tussen samenwoners wordt verdeeld
  • u een landgoed koopt
  • er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden
  • er sprake is van inbreng in en maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap
  • er sprake is van een omzetting van een onderneming in een nv of bv
  • u landbouwgrond of natuurgrond koopt
  • landerijen worden heringericht (ruilverkaveling)
  • er sprake is van stedelijke herstructurering

Voor meer informatie over vrijstellingen van overdrachtsbelasting kunt u contact opnemen met de belastingdienst.